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二八杠技巧:新城被指利用项目大量融资 东莞出售计划“黄”了

时间:2019/9/16 15:52:14  作者:  来源:  查看:12  评论:0
内容摘要:  因老板王振华猥亵儿童,引发的“黑天鹅”事件,让地产商新城集团持续出售土地资产,谨防流动性问题。  他们公告说,打算出售40个项目。截至8月底,新城集团旗下A股平台新城控股(601155.SH),已分三个批次公告了21个项目的出售细节,这些项目出售总对价高达101.53亿元,涉...
  因老板王振华猥亵儿童,引发的“黑天鹅”事件,让地产商新城集团持续出售土地资产,谨防流动性问题。

  他们公告说,打算出售40个项目。截至8月底,新城集团旗下A股平台新城控股(601155.SH),已分三个批次公告了21个项目的出售细节,这些项目出售总对价高达101.53亿元,涉及总建筑面积高达333.11万平方米。

  上半年末,新城集团的总土地储备建筑面积高达1.34亿平方米,对外出售的物业面积不足总建筑面积的2.5%。

  丨回收现金超100亿,家底却还在,这些出售对于新城来说只是“洒洒水”。

  这些出售的项目,分布在徐州、嘉兴、上饶、庐江等19个城市,其中绝大部分为三四线城市,仅有青岛、杭州、徐州等几个二线城市。

  多个地产商联合开发的项目,是首先被考虑出售的。

  21个出售项目中,有4个项目属于退出联合开发项目的情况;还有一个常熟市的项目为新城出售85%股权,仍保留15%的股权;其余16个项目均为100%出售项目权益。

  与新城合作的开发商有宝龙、旭辉、中骏、招商、金科、弘阳等房企,除了退出合作项目外,这些开发商也是接盘新城其他项目的主力,其中金科地产“吃”下7个项目,弘阳、招商分别“吃”下一个。

  另外,龙湖虽与新城没有合作项目,但也“吃”下两个分别位于太原、烟台的项目,这些城市龙湖布局较多。

  这些被出售的项目,大多数为新城刚拿地不久的项目,土地款尚未缴清,或前期投入极少,对外出售无需太多繁杂的评估手续。

  从三四线城市开始,新城也开始出售一二线城市的优质项目,如合生创展以13.64亿元,收购新城杭州江干区项目。

  新城集团拥有A+H股架构,在香港上市的新城发展(01030.HK)间接控股在A股上市的新城控股(601155.SZ),新城发展合计持有新城控股67.17%股份。

  从财务上来看,新城集团没有太大危机。

  上半年,新城发展实现合约销售额1224.18亿元,同比增长28.4%;实现营业额为175.52亿元,同比增长9.5%,归属于上市公司股东净利润为15.28亿元。

  但王振华的恶劣行为,将这家公司推入深渊的边缘。他们不得不预防外界一切合理和不合理反应,以及重新思考战略布局。

  早前新城宣称打算出售40个项目,如今21个项目已经出售,接下来还会有大量项目出售吗?

  新城出售项目一览表


  也许事情出现了一点点变化,涉及到内因与外因,内因是新城的心理“安全边际”是否已经达到,外因则是房地产市场是否开始明显向好。

  东莞项目终止出售,可以视为一个可以剖析的切面。

  新城2018年底拿下的东莞樟木头地块,本来已谈好出售给他们的“老朋友”仁恒置地。


  不过,双方进行一番沟通调查后,新城放弃了出售,也可以说仁恒置地放弃了收购。来自仁恒的消息称,尽职调查期间,发现新城利用该项目大量融资,因此不愿意再收购。

  整个2018年,新城在广东省拿下5个项目,其中属东莞项目最为艰难。

  彼时,新城历经227轮报价,击败6名对手,才以9.07亿元的价格拿下,折合楼面价约为11681元/平方米,溢价率33.95%。

  在土地价格高企的情况下,大量融资利息将吃掉项目利润,这一宗被放弃的交易,留下两个疑问:

  丨仁恒在害怕什么?新城又不害怕什么?

  目前,这一个被命名为“新城玺樾门第”的项目即将开盘,首先将推出别墅,后续将推出高层洋房,价格将超过2.5万元/平方米。

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