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二八杠:社科院:未来房产市场可能出现成本推动型房价上涨

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中国社会科学院于14日举行2018年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会。中国社会科学院城环所副研究员,房地产蓝皮书执行主编王业强在论坛上表示,2017年土地购置面积扭转了2014年到2016年三年的负增长,土地成交价款比2016年上涨了49.4%,同时2017年平均成交价格同比涨幅29%。2017年土地平均成交价格与商品房平均销售价格的比值达到0.68,意味着未来房地产市场很有可能出现成本推动型的房价上涨。
  王业强称,2017年中国房地产市场存在五大突出问题。
  一、房地产市场受到强力的政策调控,长效机制亟待建立。自从2016年中央经济工作会议提出房子是用来住的,不是用来炒的这样一个基本理念之后,全国房地产市场,有100多个城市实行了限制的政策,包括限价、限购等等五限政策,刹车式的短期调控效果虽然比较明显,但是不能够长久为之。同时,2017年十九大、中央经济工作会议都提出了要加快建立主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,也说明房地产调控政策由短期调控政策向建立长效机制转变这样一个大的趋势,房地产长效机制亟待建立。
  二、去库存的效果明显,人口流出地的房屋空置须警惕。房地产去库存的效果2017年比2016年降低了1亿个平方米,去库存的效果非常明显,但是同时2017年房地产分城施策的政策影响下,待售面积下降幅度是15.3%,近年来增幅较大。从不同城市规模来看,40个大中城市的商品房销售面积减少了2.0,而其他的一些城市商品房待售面积增加了13.9个亿。同时2017年商品房销售面积7.7%的增加主要是由于中小城市商品住房的销售所贡献的。
  社科院对2017年60个主要城市的新流入人口进行了统计,约占全国总人口的50%,一方面是大中城市销售面积减少,其他的城市是销售面积增加,同时中小城市人口还是向大中城市进行流动,这是一个矛盾。同时由于拆迁所带来的补偿性住房需求的集中释放,不同于人口流入所带来的住房需求的增加,部分中小城市新建住房的空置情况值得警惕。
  三、土地价格的持续大幅上涨,成本推动房价上涨的风险增加。2017年土地购置面积扭转了2014年到2016年三年的负增长,土地成交价款也比2016年上涨了49.4%,同时2017年平均成交价格继续大幅上涨,保持着自2013年以来第五年两位数的增长,同比涨幅29%。商品房销售价格丈夫的大幅回落,但是土地成交价格涨幅不断地扩大,也使土地成本占房价的比重进一步提高。2017年土地平均成交价格与商品房平均销售价格的比值达到0.68,意味着未来房地产市场很有可能出现成本推动型的房价上涨。
  四、个人按揭贷款的负增长导致开发商融资成本上涨的压力增大。在资金来源来看,国内贷款和利用外资的增幅较大,自筹资金小幅增加,但是定金和定金预售款以及个人按揭贷款的增速是下降的。个人按揭贷款的增速从2016年的46.5%大幅下降到2017年-2.0%。对于房地产企业来说,融资成本的上涨加上土地成本的上升,有可能使未来房地产市场出现成本推动型的房价上涨。
  五、房屋租售价格失衡,住房租赁市场的发展方向需明确。统计了国际上的租金收入比的合理标准是不超过30%,从国际经验来看,房屋租售比合理区间应该是在1:200到1:300之间。2017年住房租赁价格涨幅是2.9%,明显低于住房销售价格的涨幅。房价的比重相对较低,大幅增加租赁市场供给,有可能进一步导致租售价格进一步失衡。
  《蓝皮书》总结,2017年中国房地产市场运行有七大主要特征。
  从数据上来看,房地产投资的增速与2016年基本上持平。从地区区域来看,中部地区房地产投资增速相对较快。从月度的情况来看,2017年房地产市场在商品的销售面积和金额双双创下历史新高的情况下,房地产开发投资并没有同步的大幅增长,可能有几个原因:一是由于调控政策的层层升级导致开工意愿不足,另外房地产开发商普遍面对高价拿地,低价卖房的窘境,另外在金融方面,一些限贷的政策导致房地产企业更加注重库存和现有的项目资金的回笼。
  2017年土地购置面积有较大的增速,由2016年-3.4%转到2017年15.8%。一方面由于政府为了稳定房价,增加了土地供应,另外是大量的租赁住房的用地入市,导致土地购置面积有较快的增速。另一方面,由于2016年房地产市场的热度带动大量城市去库存的效果比较显著,区域化的速度比较快,城市开发商有强烈的补仓意愿,土拍限价也导致房企拿地成本的降低,部分资金充裕的企业有一个拿地的意愿。
  房屋新开工面积的增速比去年稍微低一点。房屋新开工面积的不断下滑反映了开发商的开工动力不足,主要原因是由于调控政策的升级。
  房屋竣工面积增速也是由正转负。同时住宅竣工面积累计同比增速是影响竣工面积的主要原因,说明限价的政策对于住宅的影响较大,导致了开发商拉长了施工的周期,延缓项目的竣工。
  房地产销售面积增速大幅减缓。2017年的商品房销售面积是16.9亿平方米,增速7.7%,比2016年减少14.8个百分点。同时2017年商品房待售面积有较大下降,比2016年减少1亿平方米左右,这也是去库存最快的一点。



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